人行西安分行近日發(fā)布一項(xiàng)調(diào)研顯示，在一系列利好政策推動(dòng)下，我省商品房成交量快速上升，商品住宅銷售價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場需求側(cè)顯著回暖。但同時(shí)商品房待售面積高企、房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下滑等問題也日漸突出，需引起高度關(guān)注。

    截至3月末，陜西省商品房銷售面積和銷售額增速雙創(chuàng)2011年以來新高，顯示出市場預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者購房剛需再度釋放，部分房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)優(yōu)化銷售策略，也促進(jìn)了現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存中優(yōu)良部分的逐步消化。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈。截至3月末，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成340.19億元，同比增長3.5%，增速同比上升8.7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升11.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金556.46億元，增速環(huán)比上升9.6個(gè)百分點(diǎn)。這顯示出樓市需求端的顯著回升已逐步傳導(dǎo)至供給端的土地市場，“銷售熱開發(fā)冷”和“房熱地冷”問題有一定緩解。

    但調(diào)查還顯示，當(dāng)前我省房地產(chǎn)市場運(yùn)行中存在的幾個(gè)問題，值得特別關(guān)注：

    一是商品房待售面積不降反升，庫存規(guī)模升至高位。據(jù)調(diào)查，雖然我省商品房銷售情況火爆，但是受本年房屋竣工面積大幅增長等因素影響，全省商品房待售面積不減反增，總量創(chuàng)歷史新高。截至3月末，本年房屋竣工面積達(dá)461.24萬平方米，同比增長93.8%，增速同比上升115.2個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，全省商品房待售面積達(dá)778.83萬平方米，同比增長47.4%，市場整體去庫存壓力依然較大。目前全省房地產(chǎn)行業(yè)庫存規(guī)模增至高位，人均住房面積、老齡化社會(huì)、購買力結(jié)構(gòu)變化等因素使長期需求增長放緩，房地產(chǎn)將進(jìn)入“去庫存”為主的調(diào)整周期。

    二是房地產(chǎn)信貸資金質(zhì)量有所下降，部分銀行信貸資金不良率上升，但總體質(zhì)量可控。調(diào)查顯示，今年一季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率有所上升，個(gè)人住房按揭貸款的不良率有小幅上升，主要原因是近年來國際煤炭價(jià)格持續(xù)下跌，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行等因素導(dǎo)致陜北部分地區(qū)民間融資鏈斷裂，一些購房客戶出現(xiàn)“跑路”、斷供等行為，造成銀行開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款蒙受損失。

    三是“首付貸”金融產(chǎn)品出現(xiàn)負(fù)面效應(yīng)，有待進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。有關(guān)專家表示，雖然“首付貸”能解決部分剛需和改善性購房者的資金難題，但是其負(fù)面效應(yīng)大于正面作用。主要是“首付貸”放大了信貸杠桿，容易引發(fā)資不抵債的情況，會(huì)加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；另外，“首付貸”這種金融產(chǎn)品隨時(shí)有被叫停的可能；此外，“首付貸”產(chǎn)品使消費(fèi)者購房成本更低，會(huì)刺激投機(jī)和投資性需求進(jìn)入市場，推高房價(jià)，不利于市場健康發(fā)展。

    四是房地產(chǎn)企業(yè)信心恢復(fù)可能加大信貸需求。商品房銷售量及銷售價(jià)格的逐步上升，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來市場的預(yù)期由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)為樂觀，企業(yè)可能在未來加大投資力度，增加對(duì)信貸資金的需求量用于開發(fā)新項(xiàng)目。雖然目前我省房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的不良率非常低，但是在新一輪房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快的預(yù)期中，如何繼續(xù)保持較低的不良率，并有效發(fā)揮信貸資金的支持作用，還需要有關(guān)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真加強(qiáng)信貸資金管理，嚴(yán)防信貸風(fēng)險(xiǎn)。